摘要：央行、银保监会在2月24日发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》）征求意见稿中指出，拟加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，拓宽如房地产投资信托基金( REITs )等住房租赁市场多元化投融资渠道，引导各类社会资金有序...
央行、银保监会在2月24日发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》）征求意见稿中指出，拟加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，拓宽如房地产投资信托基金( REITs )等住房租赁市场多元化投融资渠道，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。
《意见》征求意见稿围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
央行在起草说明中指出，近年来，相关部门出台了多项支持住房租赁市场发展的政策措施，地方政府、市场主体积极参与，探索加大租赁住房供给。部分金融机构创新推出了相关金融产品和服务，取得了积极的成效，形成了有益经验。为了加强和改善住房租赁市场发展金融服务，加快住房租赁金融市场规范发展，相关监管部门研究并起草了《意见》。
上海金融与发展实验室曾刚表示，“租售并举”是我国构建房地产市场长效机制的总体方向，其中发展住房租赁市场是构建重要方面之一。因此，为住房租赁市场提供多元化的融资渠道，将有助于房地产市场的总体发展。
加大租赁住房开发贷等多种信贷支持力度
《意见》征求意见稿拟加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，并对各类贷款的年限进行了规定。
“支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般3年，最长不超过5年。商业银行应根据各类主体的现金流及房地产开发风险特点，建立完善的开发建设贷款审批机制和风险管理机制，提高贷款审批效率和管理水平。”《意见》征求意见稿中指出，鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
《意见》征求意见稿还拟要求支持发放住房租赁经营性贷款，金融机构可向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年；对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年。
有地产分析人士指出，信贷方面的支持或将成为未来金融支持住房租赁市场最重要的阵地。目前金融支持租赁不到位，主要体现在信贷量和信贷成本上。加大金融机构针对信贷的支持力度，并加以规范，有助于未来金融机构在相关领域的具体执行。
实际上，央行“力挺”住房租赁市场的意图早已有所显现。早在2020年，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》中，就已为住房租赁市场打开了“绿灯”，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
易居研究院研究总监严跃进表示，针对住房租赁的信贷业务内容丰富，覆盖了住房租赁的各个环节。如《意见》征求意见稿中明确，发放租赁住房团体购房贷款，将有助于后续相关企业加快收储闲置房源。
将发展住房租赁市场REITs等投融资渠道
此次《意见》征求稿中还提及，相关金融监管部门拟拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，包括支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券( Cover Bond)，稳步发展房地产投资信托基金( REITs )等。
“以前我国REITs主要应用于基础设施建设等领域，较少运用在房地产领域，这主要是为了防止房地产市场出现过热的现象。”曾刚告诉新京报贝壳财经记者，从当前市场情况来看，探索REITs这种权益类融资渠道十分必要，这可以降低房地产开发企业等相关融资主体的债务杠杆率，在拓展其融资资金来源的同时，还可以优化企业的融资结构，降低债务风险。
此前多位市场人士亦建议住房租赁市场可以试水通过REITs等渠道进行融资，这有助于住房租赁市场的存量项目进行盘活，对住房租赁市场的发展起到积极作用。
曾刚表示，REITs等创新型融资渠道需要确保资金用于住房租赁相关项目，而非用到商品房的建设中去，防止监管套利，否则将背离我国当前建设“租售并举”房地产市场长效机制的初衷、酝酿风险。
对此《意见》征求意见稿中已经有所考虑。《意见》征求意见稿拟将加强和完善住房租赁金融管理。严格住房租赁金融业务边界，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资。加强信贷资金管理，规范直接融资产品创新，建立住房租赁金融监测评估体系，防范住房租赁金融风险。
此外，严跃进表示，《意见》征求意见稿在综合金融服务方面做出了明确要求，如银行后续可开展开户、结算、咨询、现金管理等业务，这将对银行业务创新等都有积极的启发意义。
新京报贝壳财经记者 姜樊
编辑 王进雨
校对 张彦君
